注文住宅、一戸建て

失敗しないための住宅ローン契約までの流れ

家を建てるといえば、住宅ローンがしばしば問題になりますね。
家を建てる時点で全額を払える人はそうそういませんから、多くの方がローンを組みます。
住宅ローンを借りること自体は悪いことではありませんが、住宅ローンにまつわるトラブルは結構多いので失敗しないための住宅ローンに関する知識をキチンと身につけましょう


【申し込みまでの流れ】

1.資金計画は入念に

どういった家をどのくらいの予算で建てるのかをキチンと計画することが重要です。特の重要なのはこの予算をどうような資金計画で準備するのかということです。

資金は貯金から準備する頭金と、銀行からの融資で準備する住宅ローンの二つから出来ています。最近では頭金ゼロで全額住宅ローンで準備するという人も出てきていますが、後々の返済額という面で考えると頭金を準備することは依然として重要です。


《資金計画を建てるに当たっての注意点》

マイホーム購入にあたって購入代金以外にも、印紙税のような税金や手数料がかかりますし、入居後には新たに不動産取得などの税金が掛かるようになりますので、マイホーム購入資金の全てを頭金に注ぎ込むようなことはやめましょう。

いつまでも資金計画を立てていては物件が購入できませんから、物件の契約前までには資金計画を立てましょう


2.どのような住宅ローンを借りるべきか


どの銀行で借りるべきかという問題以前に、
住宅ローンには沢山の種類があってとてもじゃないですが決定するのは難易度が高いです。

ややこしいので、大きな3つのポイントを簡単にまとめてみました

 I. 融資のタイプ
 

i) 機構融資
住宅金融支援機構による融資で建設費の八割を上限に融資を受けられる。基本的に新規募集はなし。
  
ii) 財形住宅融資
サラリーマン向け。財形貯蓄を1年以上利用し、50万円以上貯金していれば超低金利で最高4000万円まで借りられる
詳しくは実は有能な財形住宅融資をお忘れなく
  
iii) フラット35
住宅金融支援機構の定める条件をクリアしていれば、完全固定金利で建設費の九割の融資を受けられる
詳しくは新しい住宅ローンの形フラット35
  
iv) 銀行融資
各銀行の定める条件をクリアしていれば、本人の返済能力に合わせた融資を受けられる。一番融資条件がユルい
詳しくは多種多様な銀行融資


 II.金利のタイプ
  

i) 全期間固定金利型
その名の通り、返済終了するまでの全期間の金利が融資開始時点に決まった金利になる。
固定が予め決まっているので返済金額も決まっている
詳しくは固定金利はシンプルさがウリ

ii) 変動金利型
こちらもその名の通り、金利が定期的に変化する。金利の上下により返済額も変わる。
詳しくは史上最低水準に近づく変動金利

iii) 固定金利期間選択型
固定金利と変動金利をミックスしたもの。
融資開始時から一定期間は固定金利で、定めていた期間が終わると変動金利になる。
銀行融資ではこのタイプがメジャー
詳しくはミックスプランの固定期間選択型


 III. 返済方法


i) 元利均等返済
  毎月の返済額が一定の返済方法。返済額が一定なので返済計画を立てやすい
  
ii) 元金均等返済
  毎月の元金を一定割合で返済する返済方法。元金+利息なので最初の返済額が一番多いが、トータルの返済額は少なくなる。


以上の分類を組み合わせることで、
5000万円を固定金利選択型で年率2%で銀行融資から融資を受けて住宅ローンを組み、返済プランは元利均等返済で30年といった具合になります。



3.事前審査で予行演習

物件の購入の申し込みを行ったら、売買契約をする前に資金計画が実行できるか予め確認しておくためにも事前審査を行いましょう。
売買契約を結んだわいいけど、住宅ローン組めなくてニッチもサッチも行きませんではいきなりマイホーム購入が破綻してします。
そうならないためにも、契約前に住宅ローンが組めそうか事前確認をしておくのが吉です。


 【持ち物】
 □ ローン事前審査申込書
 □ 本人確認書類 (運転免許証など)
 □ 収入を確認できる書類 (源泉徴収票など)
 □ 勤続年数を確認できる書類 (健康保険証など)
 必ずしもこれで全部ではありませんが、この辺りは忘れないようにしましょう!




4.最終関門本審査

事前審査通過後、物件の売買契約をするとついに住宅ローンの本審査になります。
本審査をパス出来ればいよいよ契約です。
事前審査を通しておけば1~2週間で結果が出ますので、やはり事前審査は通しといたほうがいいですね
事前審査と本審査は別物ですので事前審査で通ったからといって必ずしも通らないことには注意しましょう


 【持ち物】:かなり事前審査に比べ種類が多いので要注意!!!
 □ ローン申込書
 □ 団体信用生命保険申込書兼告知書
 □ 本人確認書類 (運転免許証など)
 □ 収入確認書類 (源泉徴収票など)
 □ 勤続年数を確認できる書類 (健康保険証など)
 □ 物件書類 (間取り図など)
 □ 契約書類 (売買契約書の写しなど)
 □ 公的書類 (住民税課税証明書など)
 それぞれの金融機関ごとに必要書類や申込書が異なるので申し込み前にしっかりと確認して審査に臨みましょう。



5.金融機関と契約して住宅ローン組んでよ

本審査を突破するとついに住宅ローン契約です。ここまで来たらもう一息です。
ちなみに、住宅ローン契約は正確には【金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約】 と言います。契約書の事前記入の有無や必要な書類などは金融機関によって異なるのでよ~く確認してください。
この時の要注意ポイントは適用される金利は契約時の金利ではなく、決済時の金利なのでまだ金利が確定していないのでご用心。

6.そして融資へ・・・

長かった住宅ローンの行程もついに終わりです。
融資開始により、残金決済と引き渡しがついに可能になります。
これによりようやく支払う側になるわけですね。
ここまでいろいろな行程を経て住宅ローンを受け取ったわけですが、ここからの返済のほうがず~~~と長いです。
ここから20~30年もの長い長い返済生活が始まりますので頑張りましょう。
現状ではどういう資金計画が可能なのか試算する

住宅ローンはどれくらい借りれるか

住宅ローンではどうやって借入金が設定されるのでしょうか?

審査では返せる金額を計算して金融機関は貸出を行うわけですが、その際銀行は適用金利ではなく審査金利を使って返せる金額を計算しています。おおよそ3~4%程度で計算されています。適用金利より上の金利で計算することで金利変動などがあっても返済できる金額を出すことが出来ます。

抵当権とはなにか


住宅ローンは教育ローンやキャッシングなどの「無担保」の融資とは違って、「有担保」の融資になっています。この場合は担保になるのは建物と土地です。

あまり想像したくないですが、返済が滞ってしますと、保証人である保証会社が金融機関に対して借入金をします。その場合借主は金融機関への返済をしなくて良くなる代わりに、その土地と建物を保証会社が手にします。この優先的に物件を確保できる権利を抵当権といいます。

店頭金利と適用金利

住宅ローンの金利を考えるにあたって、実は店頭金利と適用金利があるということに注意しましょう。
変動金利と固定期間選択型では、契約時に設定した期間は実際に適用される金利が引き下げられる制度があります。店頭金利と適用金利は金融機関によって大きく異なるのでよく確認しておきましょう。

収入合算

住宅ローンの借入限度額は借主の年収によって借入金額の限度額が決定します。ですから、借主の年収が十分で無いと借入金が不足してしまう可能性があります。ですが、夫婦や親子を収入合算者として一緒に借入金を増加させることが出来ます。